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Immobilien in Kapstadt kaufen

Norbert Bernitzke von Lionshead International Properties beantwortet alle wichtigen Fragen zum Thema Haus und Wohnung kaufen in Kapstadt

So, ich habe mich in Südafrika verliebt und möchte mir dort ein Haus oder eine Wohnung kaufen. Wie läuft das jetzt ab?

Ich frag meine Kunden immer, wie lange sie denn in Südafrika bleiben, sprich suchen sie eine Ferienwohnung für ihre Reisen nach Kapstadt, ein Haus mit Garten und Meerblick als dauerhaftes Zuhause oder eine Unterkunft in einer Seniorenresidenz etc. Wer mehrmals im Jahr kommt, für den eignet sich eine Wohnung in einem Sicherheitskomplex – sogenannte „Lock-up-and-gos“. Für Familien, die hierherziehen, eignet sich ein Haus im Grünen in der Nähe einer Schule. Wenn die Wünsche und das Budget geklärt sind, mach ich mich auf die Suche und finde ein paar interessante Objekte. Wenn der Kunde dann in Kapstadt ist, hole ich ihn ab und wir schauen uns die Häuser an einem Nachmittag an. Wenn dann eines dabei ist, das ihm gefällt, wird ein Kaufangebot („offer to purchase“) vorgelegt, in dem aber schon alle Daten wie Kautionsfälligkeit und Übergabetermin festgelegt werden. Der Käufer hat dann die Möglichkeit, zu akzeptieren oder ein Gegenangebot zu unterbreiten. Sobald man sich auf einen Preis geeinigt hat und beide das Kaufangebot auf jeder Seite unterschrieben haben, gehen die Papiere zum Notar. Das unterschriebene Kaufangebot ist jetzt der Kaufvertrag. Der Notar regelt dann alle Behördengänge wie Grundbucheintragung und stellt sicher, dass keine Hypothek auf dem Haus ist. Das dauert im Regelfall um die zwei Monate. Sobald alles geregt und bezahlt ist, findet die Übergabe statt.

Welche Gegenden in und um Kapstadt sind denn besonders geeignet?

Auch das hängt ganz von den Bedürfnissen des Kunden ab. Ich finde es immer besser, wenn die Kunden schon ein, zwei Mal in Kapstadt waren und ein Gefühl für die verschiedenen Gegenden bekommen haben. Die meisten Immobilien werden entlang der Küste angefangen bei Blouberg über das Atlantic Seaboard bis nach Noordhoek verkauft. Natürlich ist die Innenstadt auch recht beliebt. Aber es gibt auch wunderschöne Viertel in den südlichen Vororten wie Kenilworth, Claremont und Newlands – sehr grün und lebhaft, aber da kommt kein Tourist jemals hin. Auch sehr beliebt ist Somerset West östlich von Kapstadt oder die Orte entlang der False Bay wie Simon’s Town und Fishhoek.

Wie wird das Finanzielle geregelt?

Die Anzahlung – meist 10 % – ist innerhalb von ein oder zwei Wochen fällig. Das Geld legt der Notar dann auf ein Treuhandkonto an und es wird verzinst. Der Rest ist dann bei Kaufpreisfälligkeit zu bezahlen. Bevor der neue Besitzer ins Grundbuch eingetragen wird, fordert der Notar den Käufer auf den Rest zu begleichen, um sicherzugehen, dass das Geld auch wirklich vorhanden ist. Das geschieht meist einen Monat vor der Übergabe. Auch die Grunderwerbssteuer („transfer duty“) muss vorher vom Käufer gezahlt werden. Dies sind im Regelfall 8-10 % des Kaufpreises.

Neu ist, dass inzwischen der Preis elektronisch überwiesen werden muss. Früher kamen die Leute häufig mit einem Koffer voll Bargeld an. Wenn Geld aus dem Ausland nach Südafrika kommt, wird es bei der Reserve Bank erst registriert und darf das Land zu einem späteren Zeitpunkt auch wieder verlassen.

Kann man beim Preis verhandeln?

Der angegebene Preis ist immer das, was der Käufer gerne hätte, sprich man kann handeln. Aber man muss schon auch Gründe angeben können, warum man weniger zahlen möchte, wie zum Beispiel, es muss neu gestrichen werden. Auch wenn der Verkäufer verkaufen muss oder das Objekt schon seit Jahren auf dem Markt ist, kann man beim Preis schon was machen.

Was kostet ein Quadratmeter im Durchschnitt?

Das kann man ganz schlecht sagen, da es hier wie überall von einer Sache abhängt: Lage, Lage, Lage! In einer guten Lage muss man schon mit R20.000 pro m2 rechnen und das kann bis zu R40.000 in den Spitzenlagen hochgehen. Man kann aber auch etwas für R15.000 pro m2 in Hout Bay beispielsweise finden.

Was überrascht viele potenzielle Käufer?

Dass die Häuser hier im Vergleich zu Deutschland oft recht groß sind. Viele haben drei Schlafzimmer und eine richtig schöne, große Küche. Das andere ist, dass bei den Immobilienanzeigen immer die Gesamtquadratmeterzahl angeben ist und nicht nur die reine Wohnfläche, also da zählt der Balkon und die Garage auch mit rein.

Wie schaut es mit Bauen aus?

Man kann sich ein altes Haus für relativ wenig Geld in einer guten Lage kaufen, es plattmachen und dann neu bauen. Da geht es dann eigentlich nur um das Grundstück. Man muss die Bauvorschriften einhalten, also wie hoch man bauen darf etc., aber im Großen und Ganzen ist das alles kein Problem. Wichtig hierbei ist nur, dass man wirklich die ganze Zeit selbst vor Ort ist, da sich das Ganze sonst unnötig hinziehen kann. Das Gleiche gilt auch für Renovierungen.

Was mache ich mit dem Haus, wenn ich nicht da bin?

Bei einer Wohnung in einem Sicherheitskomplex braucht man gar nichts machen. In Kapstadt gibt es aber auch zahlreiche Agenturen, die Dienstleistungen wie Putzen, Rasenmähen etc. anbieten, und das Haus in Abwesenheit des Besitzers in Schuss halten. Eine andere Option ist natürlich, das Haus zu vermieten. Wenn man selbst nur einmal im Jahr kommt, dann kann man so zum Beispiel die laufenden Kosten decken. Auch dafür gibt es speziell Agenturen, die sich um die Vermietung kümmern.

Als Ausländer bekommt man bei einer südafrikanischen Bank ja kein vollfunktionsfähiges Konto, sondern nur ein „Ausländerkonto“, auf das man Gelder aus dem Ausland überweisen kann, aber keine Rand aus dem Inland. Für Immobilien werden da aber Sonderregelungen eingerichtet, sodass die Miete auf ein südafrikanisches Konto überwiesen werden kann.

Welche Gebühren muss ich als Hausbesitzer bezahlen?

Die Grundstückssteuer („rates & tax“) muss monatlich bezahlt werden und ist bei den Immobilienangeboten schon immer angegeben. Diese wird von der Stadt alle zwei Jahre neu berechnet.

Welche Kosten fallen an, wenn ich das Haus verkaufen möchte, und worauf muss ich achten?

Also, zum einen muss der Verkäufer für die Kosten des Maklers aufkommen und zum anderen gibt es die Kapitalertragssteuer („capital gains tax“). Das war früher für Europäer anders, aber inzwischen beteiligt sich das Finanzamt (SARS) auch daran. Der Notar behält dann gleich mal zwischen 10-20 % vom Kaufpreis ein und gibt diese erst frei, wenn von SARS die Freistellung kommt, dass alle Steuern bezahlt wurden.

Wann ist die beste Zeit, ein Haus zu kaufen?

Die Immobilien in Südafrika steigen aufgrund der Inflation natürlich auch jedes Jahr und zurzeit steht der Rand zum Euro sehr schlecht. Momentan liegt er ja bei 15 Rand zu 1 Euro. Was natürlich ein Riesenvorteil für alle in Europa ist, die sich jetzt eine Immobile als Investition zulegen möchten. Wir haben ja laufend diese Schwankungen im Wechselkurs; vielleicht geht er noch bis 16 oder 17 Rand zu 1 Euro hoch, aber er wird wieder fallen. Jetzt wäre also eine sehr gute Zeit (Stand März 2014). Wenn ich das Haus in zwei oder drei Jahren, wenn der Kurs wieder gefallen ist, wieder zum Einkaufspreis verkaufe, mache ich allein schon einen Währungsgewinn. Wer sich ein Haus als Investition kaufen möchte, den wird es freuen, zu hören, dass der Mietmarkt in Kapstadt auch sehr gut ist. Die Mieten sind teilweise schon ganz saftig. Kaum ein Haus in Constantia wird unter R40,000 im Monat vermietet.

Was unterscheidet The Lionshead International Properties von anderen Immobilienmaklern?

Vorteil Nummer eins ist ganz klar, dass ich Deutsch spreche und großen Wert darauf lege, dass sich der Kunde bei mir in guten Händen fühlt. Guter und persönlicher Kontakt ist mir wichtig. Des Weiteren können die großen Agenturen nur ihre eigenen Immobilien verkaufen. Ich hingegen habe eine viel größere Auswahl, da Kunden auch auf den Webseiten der großen Immobilienmakler wie Pam Golding oder Seeff schauen können, und wenn ihnen dort ein Haus gefällt, schaue ich mir das für sie erst einmal an. Ich fahre den Kunden zu den Hausbesichtigungen, damit er nicht selbst in einer Stadt, die er nicht kennt, herumfahren muss. Wenn ich dann ein Haus verkauft habe und der Kunde ist zur Übergabe nicht im Lande, übernehme ich das zum Beispiel, oder ich sorge dafür, dass Telkom einen Telefonanschluss legt. Dies sind alles so Kleinigkeiten, die bei keinem Makler selbstverständlich sind, aber für mich zum guten Service dazugehören. Ich bin auch mehr ein Makler des Käufers als des Verkäufers, da ich dem Kunden ganz klar sage, ob das ein gutes Angebot ist oder ob er lieber die Finger von dem Haus lassen soll.

Das Interview wurde mit Norbert Bernitzke von Lionshead International Properties geführt. Seit 11 Jahren verkauft er erfolgreich Immobilien in Kapstadt und kann auf eine lange Liste zufriedener Kunden zurückblicken.

Immobilien Kapstadt Kaufen | Immobilien Kapstadt Mieten

von Alexandra Seiler | Immobilien in Kapstadt kaufen

Quelle: http://www.kapstadtmagazin.de/

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